目黒区 マンションの秘密ならここへ

東京都の総世帯数を上回るとんでもない数字である。
そして全国の空家率は一一・五%に達する。
このような家余り状況に至ったのは、何も最近の話ではなくて、すでに一九六八年には総世帯数を上回る住宅戸数が存在していた。
遠く三四年前には、数の上では家は足りていたのだ(ここでは劣悪な賃貸やうさぎ小屋と椰撤された一戸建てなど住宅の質の問題はあえて論じない)。
政府による持ち家政策の推進で大量の住宅供給が続いた結果である。
それでもなお公庫が存在し、「より広く、より高品質な住宅」へとその目的を変質させながら、その存在をますます肥大化していったのは、政府が持ち家政策を徹底して推し進めた結果、この国の経済が、構造的に住宅への依存度を高めていったからだ。
住宅関連産業は約一五〇業種、約一二〇万社、従業員約二〇〇万人と言われる。
マンション建設などを思い描いてみれば容易に想像できるが、住宅というのは電機、鉄鋼、化学、木材など他の主要産業分野との関連が極めて深い。
家具や家電など器の中に入れるモノもさることながら、建物そのものが多くの他産業とのつながりの上に成立している。
このため経済波及効果は、住宅投資額の約二倍と言われ、つまり住宅に二〇兆円投資すれば、その誘発効果は倍の四〇兆円と言われ、景気が悪くなるたびに、「庶民の貯め込んだお金を住宅市場に投入させよ」とマイホーム投資を刺激する政策がとられてきた。
具体的には住宅取得のための税制の優遇であり、公庫金利の引き下げや融資条件の緩和などであった。
とりわけ公庫金利の引き下げが庶民に与える心理的効果は大きく、「公庫の金利も安くなったことだし、そろそろマンションでも買おうか」とマイホームの購入動機に決定的な影響を与える重要なファクターとなってきた。
九三年後半から始まったマンションブームがバブル崩壊後の不況対策を背景とするものであったように、過去の住宅ブームは、すべて不況対策の結果であった。
ちなみに政府が九〇年代に行った「景気対策としての住宅政策」は、ざっと次のようになる。
・総合経済対策で公庫の特別加算額を引き上げる(九二年)・景気対策で年度中に公庫融資枠を二二万戸上積みする(九三年)・公庫の「ゆとり返済」(当初五年間の返済額を抑える返済方式)を極端な後払い型(当初返済額をさらに抑える方式)に変更する(九三～九四年)・緊急経済対策で公庫の特別加算額を臨時に引き上げる(九七年)・頭金ゼロでも公庫から購入代金の全額借り入れが可能になる(九八年)・緊急住宅対策で公庫の基準金利を二%に引き下げる(九八年)・住宅ローン減税の適用期間を従来の六年から一五年に延長する(九九年)・住宅ローン減税の期限を半年間延長する(二〇〇〇年)。
政府は、さながら打ち出の小槌でも振るかのように、庶民の夢としてのマイホームを景気刺激の道具に使ってきた。
その打ち出の小槌の役割を担ってきたのが、まさに公庫融資だった。
一公庫融資が住宅価格を押し上げてきた住宅価格というのは、一般的に、返済しやすい長期の低利融資があるほど高くなる傾向にある。
同じ三〇〇〇万円の物件でも二〇年ローンより三〇年ローンの万が買いやすい。
かつて、公庫の返済の最長は二〇年か二五年だった。
それが三五年まで延びた。
住宅を買いやすくするための政策である。
だが、ここに貰う方の大きな落とし穴があるのだ。
それはともかく、いかに買いやすくなったか、例をあげて説明すると、話を単純にするために金利を除いて考える。
三〇〇〇万円を二〇年で返すには年間返済額は一五〇万円だが、三〇年であれば年間返済額は一〇〇万円ですむ。
たとえばAさんは、年間一五〇万円までローン返済に耐えられるが、Bさんは年間二〇〇万円が精一杯だとしよう。
そして利用できるローンの返済期間は二〇年が限度だとする。
この場合、Aさんは一五〇万円×二〇年=三〇〇〇万円の物件が買えるが、Bさんは購入不可能だ。
Bさんの買える物件は一〇〇万円×二〇年=二〇〇〇万円が限度になる。
ところが、「ご心配なく。
三〇年ローンも組めますよ」となれば、一〇〇万×三〇年=三〇〇〇万円で、Bさんにもこの物件が買えるようになる。
つまりローンの期間が長くなれば、それだけ買える人が増えるのである。
「買える人が増える。
買いやすくなる。
何がいけないの?けっこうなことじゃないか」そう思われる向きも少なくないだろう。
しかし、それは少々考えが甘いと言わざるを得ない。
というのも、住宅を売る側に立ってみれば、これほど都合のいい話はないからだ。
二〇年ローンしかなければ、お客さんはAさんだけだ。
Aさんだけでなく、Bさんにもマイホームを買ってもらおうと思ったら、Bさんの買える額まで物件価格を下げなければならない。
それにはコスト削減など必死の企業努力が求められる。
ところが三〇年ローンがあれば、そんな企業努力をしなくても、「これなら私でも返済できる」と言って、Bさんは喜んで三〇〇〇万円（一〇〇万円×三〇年)の住宅を買ってくれる。
それどころか年間一五〇万円までなら負担できるAさんは、一五〇万円×三〇年=四五〇〇万円の物件を買ってくれるだろう。
手品でもトリックでもなんでもない。
このように低利で長期のローンがあればあるほど、住宅価格は下がらないし、高くなる。
その分、ハウスメーカーやマンションメーカーは、いい商売ができるのである。
その意味では住宅金融公庫の長期低利の融資は、まさにこの国の住宅価格を押し上げ、「うさぎ小屋」と椰輸されるほどに、その質を二の次にしてきた最大の元凶の一つであったと言っていい。
そもそも公庫の返済期間は一昔前までは二〇年とか二五年だった。
それがいつの間にか三〇年になり三五年になった。
「やがて給料も上がる」だろうという前提で当初の返済額を低く抑える返済法も導入された。
悪名高き「ゆとり返済」はその最たるものだ。
国が景気対策に利用するために、どんどん返済しやすく、買いやすくして、結果的に物件価格を押し上げてきたのだ。
それがまた地価とリンケージし(結びついて)、この国の地価神話、不動産神話、マイホーム神話を、まさに不易(不変)のものであるかのように、庶民の間に徹底的に植え付けた。
このような公庫の正体に気づいてしまえば、その長期低利の融資をして、「マイホーム取得の命綱。
なくてはならない庶民の味方」などと有り難がるのは、まったくもってバカげた話なのである。
わが国の住宅ローン市場は約二〇兆円といわれるが、公庫はそのうちの約四割、八兆円を占めている。
この八兆日のうち公庫が自前で調達できるのは約五〇〇〇億円にすぎない。
では運営資金はどうしているのかと言えば、国の財政投融資からの借り入れである。
二〇〇一年度、財投予算約三二兆五〇〇〇億円のうち八兆四〇〇〇億円が公庫に貸し付けられた。
これを原資に公庫融資は行われるのだが、民間より安い金利を実現するために、財投金利―公庫金利という、いわゆる逆鞘が生じており、その額は毎年約四〇〇〇億円前後にも達している。
貸せば貸すほど赤字になる体質で、この分は国から補給金という形で補填を受けることで、なんとかやりくりしてきたのが実情だ。
この恩恵を受けるのは全世帯の八軒に一軒で、残りの八軒に七軒の人たちは何の関係もない。
メリットがないだけならまだしも、知らないうちに、黙って財布からお金を掠めとられているようなものだ。

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